Condomínios no DF em polvorosa: regularização fundiária e o direito a moradia digna

Por Felipe Bayma

A Lei nº 13.465/2017, amplamente conhecida como a Lei da Regularização Fundiária, trouxe ao ordenamento jurídico brasileiro um avanço significativo na busca por soluções justas, eficazes e sustentáveis para os desafios históricos relacionados à ocupação irregular do solo urbano e rural. Sua implementação visa assegurar direitos fundamentais, como o acesso à moradia digna, e promover a integração social e ambiental de áreas ocupadas, equilibrando os interesses coletivos e individuais com os preceitos constitucionais.

Contudo, as decisões recentes do Poder Judiciário que determinaram as demolições de casas em condomínios irregulares no Distrito Federal (muitos deles existentes há mais de vinte anos) reabre um debate crucial sobre o alcance da lei, os direitos envolvidos e as consequências sociais, econômicas e ambientais de tais medidas. Este artigo defende que a Lei 13.465/2017 deve prevalecer como instrumento de regularização e inclusão, nos termos impostos na legislação em referência, especialmente em contextos onde a derrubada de moradias pode representar uma afronta à dignidade humana e ao princípio da função social da propriedade.

O Propósito da Lei Federal 13.465/2017

A Lei da Regularização Fundiária foi concebida para enfrentar de forma pragmática a realidade de milhões de brasileiros que vivem em áreas ocupadas de maneira irregular. Seus objetivos incluem:

• Garantir segurança jurídica por meio da titulação de propriedades.
• Promover o desenvolvimento sustentável e a urbanização de áreas ocupadas.
• Integrar ocupações ao tecido urbano, garantindo acesso a serviços públicos essenciais.
• Proteger o meio ambiente, com a inclusão de critérios específicos para regularização em áreas de preservação.

No caso da Capital Federal, onde a ocupação irregular é um fenômeno histórico, a aplicação da Lei 13.465/2017 se apresenta como uma oportunidade para corrigir problemas fundiários acumulados ao longo das décadas.

2. O Direito à Moradia e a Função Social da Propriedade

A Constituição Federal de 1988 reconhece o direito à moradia como um direito fundamental no artigo 6º e consagra, no artigo 5º, inciso XXIII, o princípio da função social da propriedade. A Lei 13.465/2017 alinha-se a esses preceitos constitucionais, buscando compatibilizar o direito individual de propriedade com o interesse coletivo.

A regularização fundiária não é uma mera regularização de posse, é um instrumento de justiça social.

Derrubar casas construídas, em núcleos urbanos informais consolidados existentes em dezembro de 2016 (artigo 9º §2º da Lei Federal 13.465/17), por famílias que muitas vezes investiram todas as suas economias para ter um lar não apenas agrava o déficit habitacional, mas também viola princípios como a dignidade da pessoa humana.

3. A Decisão do Poder Judiciário e Suas Implicações

As decisões judiciais que determinam a demolição de moradias em condomínios irregulares passíveis de regularização (e muitos desses assentamentos com processo de regularização em trâmite administrativo) geram consequências severas, que vão além do impacto imediato sobre as famílias afetadas. São elas:

a) Consequências Sociais

• Despejos forçados desestabilizam comunidades inteiras, retirando o acesso a escolas, saúde e trabalho.
• A destruição de moradias aumenta a vulnerabilidade social, agravando o ciclo de pobreza.

b) Consequências Econômicas

• Derrubar imóveis em áreas que poderiam ser regularizadas significa destruir investimentos já realizados por famílias e empreendedores.
• A regularização, ao contrário, potencializa a valorização do imóvel e estimula o desenvolvimento econômico local.

c) Consequências Jurídicas

• A decisão de demolição, sem esgotar os meios de regularização, pode ser vista como desproporcional, desconsiderando os mecanismos da Lei 13.465/2017.
• O Judiciário deve buscar o equilíbrio entre o cumprimento da legislação urbanística e os direitos fundamentais.

4. A Lei 13.465/2017 como Alternativa à Demolição

A aplicação da Lei 13.465/2017 oferece ferramentas que podem ser utilizadas antes de medidas extremas como a derrubada de casas, tais como:

• Reurb-S (Regularização Fundiária de Interesse Social): Voltada para áreas ocupadas por populações de baixa renda.
• Reurb-E (Regularização Fundiária de Interesse Específico): Focada em áreas de ocupação consolidada, como os condomínios de classe média existentes em Brasília.
• Compensações Ambientais: Para casos em que a ocupação afete áreas de preservação, a lei permite que medidas de compensação sejam adotadas, em vez da remoção imediata.

Ademais, o próprio artigo 31, §8º da referida lei, demonstra uma grande preocupação com a manutenção das moradias, no curso do processo de regularização, quando traz de forma expressa: “O requerimento de instauração da Reurb ou, na forma de regulamento, a manifestação de interesse nesse sentido por parte de qualquer dos legitimados garantem perante o poder público aos ocupantes dos núcleos urbanos informais situados em áreas públicas a serem regularizados a permanência em suas respectivas unidades imobiliárias, preservando-se as situações de fato já existentes, até o eventual arquivamento definitivo do procedimento”.

5. Conclusão

As decisões judiciais que determinam as demolições de casas em condomínios irregulares em Brasília, em núcleos urbanos informais consolidados já existentes em dezembro de 2016, desconsideram os avanços trazidos pela Lei 13.465/2017. Essa legislação foi criada justamente para enfrentar situações complexas como essa, oferecendo alternativas mais justas e inclusivas do que a remoção forçada.

Portanto, é essencial que o Poder Judiciário, ao analisar casos de ocupações irregulares, considere a aplicação da Lei 13.465/2017 como a solução preferencial. A regularização fundiária não é apenas uma questão técnica ou legal, mas uma ferramenta de justiça social, equilíbrio ambiental e fortalecimento da cidadania. Afinal, o objetivo maior do direito é promover a harmonia entre as normas e a realidade vivida pelas pessoas.

Dr. Felipe Bayma é advogado fundiário, com forte atuação na defesa da regularização fundiária dos condomínios do DF; professor do Curso de Regularização Fundiária (Lei 13.465/17) na Escola Superior da Advocacia da OABGO; Diretor da Coordenadoria de Recursos do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (2009/2010); Possui a formação de Mediador Judicial (2012/2013); Membro da Comissão de Processo Legislativo e Políticas Públicas da OAB/GO (2013/2015); Exerceu cargo de Conselheiro do CTCS/DF – Conselho de Transparência e Controle Social do DF; Conselheiro Titular da OAB/DF durante três gestões 2013/2015, 2016/2018 e 2019/2021, sendo ainda Membro do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/DF; Membro da Comissão de Direito Ambiental e Regularização Fundiária (2018); Membro da Comissão de Fiscalização dos Atos da AGEFIS (2018); Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico (2018); Integrante do Grupo de Trabalho de análise da MP 759/2016, que foi a Medida Provisória que se transformou na Lei 13.465/17 (Lei da Regularização Fundiária); Presidente da Comissão Nacional de Regularização Fundiária da Associação Brasileira de Advogados (2018); Membro do IADF – Instituto de Advogados do Distrito Federal; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário; Conselheiro no Conselho de Políticas Públicas do DF; Vice-presidente da Comissão de Regularização Fundiária do Conselho Federal da OAB.