Síndicos: limites e obrigações dentro de um condomínio

*Por Jennifer Morete

Todo Síndico, em algum momento, acaba se deparando com dúvidas do que pode ou não pode ser feito enquanto responsável pela gestão e administração de um Condomínio.

Sabendo disso, abaixo serão listados e comentados alguns dos mais importantes deveres legais atribuídos ao Síndico, permitindo que este saiba exatamente como se comportar diante de determinadas situações.

• Prestar contas à Assembleia anualmente e quando exigido:

O artigo 1.348 do Código Civil, em seu inciso VIII, responsável por elencar as competências do Síndico, bem como o artigo 22, §1º, “f”, da Lei nº 4.591/64, que trata do Condomínio em edificações, regula a chamada “prestação de contas”, procedimento de cumprimento obrigatório pelo Síndico uma vez por ano, no mínimo, e quando exigido.

A intenção da criação dessa incumbência é justamente proporcionar o controle das finanças condominiais, oportunizando ao Síndico que se proteja de qualquer acusação de desvio de dinheiro, fraude ou má gestão das contas.

Além disso, a prestação regular das contas viabiliza a confiança dos condôminos na administração do Condomínio, sem contar que tal organização financeira facilita a manutenção e as melhorias das instalações.

• Manter guardada documentação por 5 anos:

A já citada Lei nº 4.591/64, responsável por cuidar das relações condominiais, estipula claramente, na alínea “g” do mesmo dispositivo legal indicado no tópico anterior, que é dever do Síndico guardar por no mínimo 5 anos toda documentação relativa ao Condomínio.

A determinação legal entende que documentos de interesse condominial podem ser de necessária consulta especialmente para verificação contábil, dado que, complementando a recente abordagem, colabora com a prestação de contas por parte do Síndico.

• Realizar o seguro de edificação:

A aquisição do seguro de incêndio ou outro sinistro que possa causar destruição no todo ou em parte das unidades autônomas e das partes comuns é mais um dever que compete ao Síndico, conforme inciso IX do artigo 1.348 do Código Civil.

Ademais, o parágrafo único do artigo 13 da Lei nº 4.591/64 determina que o seguro deverá ser feito obrigatoriamente dentro de 120 dias após a concessão do “habite-se”, sendo este um ponto que requer bastante atenção da administração condominial.

• Zelar pela manutenção preventiva do Condomínio:

É responsabilidade do Síndico diligenciar a conservação das partes comuns do Condomínio, conforme estabelece o inciso V do artigo 1.348 do Código Civil.

Isso significa que, por exemplo, diante de uma nova obra, construção ou reforma nas unidades autônomas que interfiram na estrutura original do prédio, ou nas partes comuns, desde que previa e devidamente autorizado, o Síndico estará obrigado a exigir a documentação que contemple os detalhes da realização da obra, bem como a vigilância no seu desenvolvimento.

Em outro aspecto, a legislação especifica que, em se tratando de intervenções urgentes, como no caso de obra emergencial, o síndico poderá proceder inclusive sem a prévia autorização dos condôminos (artigo 1.341, §1º, do Código Civil).

• Representar o Condomínio em Juízo:

Tanto para responder a processos judiciais, quanto para ajuizar processos judiciais, é o Síndico quem irá representar o Condomínio, nos termos do artigo 1.348, inciso II, do Código Civil.

Quando se fala em processo judicial, é preciso que o Síndico esteja esclarecido quanto às possibilidades de legitimidade do Condomínio para ingressar com uma nova ação ou responder por ela, uma vez que há determinações jurisprudenciais que garantem a ausência de responsabilidade do Condomínio, como, por exemplo, em regra, em caso de danos decorrentes de obra feita pelo proprietário em sua unidade autônoma, situação em que apenas o referido proprietário possui a responsabilidade pela consequente reparação ou dever de indenizar.

Nesse artigo, foi possível revisitar alguns fundamentais deveres atribuídos ao Síndico, bem como entender a importância de o Condomínio contar com a assessoria de um advogado especializado, de modo a orientar os seus interesses jurídicos, além de oferecer uma defesa assertiva diante de uma possível ação judicial.

*Advogada Especialista em Direito Imobiliário. Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO. Membro do GEDIM – Grupo de Estudos em Direito Imobiliário da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG.

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