O governador Ibaneis Rocha sancionou, nesta quinta-feira (3), a Lei Complementar nº 1.044, que regulamenta os loteamentos de acesso controlado no Distrito Federal. A medida, publicada no Diário Oficial do DF (DODF), entra em vigor imediatamente, e o Poder Executivo terá até 180 dias para estabelecer a regulamentação necessária.
Segurança jurídica e regularização fundiária
Desenvolvida pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh-DF), a nova lei visa estabelecer critérios claros para normatizar o fechamento de loteamentos situados em áreas de regularização fundiária, proporcionando segurança jurídica a milhares de moradores de condomínios.
O secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Marcelo Vaz, destacou que o projeto foi fruto de uma demanda antiga dos moradores e passou por ampla discussão pública desde 2019. “Aprovamos o texto na melhor versão possível, garantindo finalmente a segurança jurídica que esses loteamentos precisam”, afirmou.
Para o advogado Felipe Bayma, referência em regularização fundiária “a nova legislação representa um marco para os condomínios irregulares do Distrito Federal, oferecendo maior segurança jurídica aos condomínios em processo de regularização fundiária.
Regras para controle de acesso
Segundo a lei, mesmo com o fechamento dos loteamentos, será permitida a entrada de não residentes, incluindo pedestres e veículos, desde que os visitantes sejam identificados e cadastrados. As regras para esse controle serão definidas pela entidade representativa dos moradores, respeitando os requisitos estabelecidos no texto da lei. Importante destacar que não haverá cobrança de taxa pública para acesso.
A legislação abrange tanto áreas em processo de regularização fundiária, conforme a Lei Complementar nº 986/2021 (que trata da Regularização Fundiária Urbana – Reurb), quanto o fechamento de loteamentos já existentes.
Modalidades de fechamento
A lei prevê duas modalidades principais de fechamento: loteamento de acesso controlado e loteamento fechado.
No loteamento de acesso controlado, o espaço público permanece acessível, mas com controle de entrada. Já no loteamento fechado, válido apenas para áreas exclusivamente residenciais, os moradores podem obter concessão para uso privado das áreas públicas internas, mediante pagamento pelo uso dessas áreas.
A escolha da modalidade influencia diretamente as responsabilidades da entidade representativa dos moradores, que passa a ser responsável pela manutenção, conservação e limpeza das áreas comuns.
Critérios para fechamento
O cercamento dos loteamentos deve seguir regras específicas, como altura máxima de 2,7 metros para grades, alambrados, muros ou estruturas mistas, além de garantir uma transparência visual mínima de 70%. Exceções são permitidas quando o fechamento do lote coincidir com o fechamento do loteamento como um todo.
A instalação de guaritas e portarias também está autorizada, desde que respeite o limite máximo de 30 m². A quantidade de guaritas dependerá do número de acessos do loteamento, conforme os parâmetros estabelecidos pela Seduh.
