Por Jeniffer Morate
- O locatário tem direito de ter o contrato de locação comercial renovado?
O direito à renovação do contrato é uma garantia que assiste o locatário apenas nos contratos de locação não residencial e obrigam o locador a renovar o contrato de locação por igual prazo ao entabulado inicialmente.
O objetivo dessa medida é proteger o chamado “fundo de comércio”, que nada mais é do que a representação da reputação, clientela, localização, marca e outros ativos intangíveis que contribuem para o sucesso e o valor de uma empresa, bem como de seus ativos tangíveis, como, por exemplo, equipamentos e estoque.
Ou seja, na prática, quando um comerciante tem a oportunidade de se manter em um dado local por um período prolongado, desde que cumpra com os requisitos legais, além de ser possível o planejamento e investimento no imóvel a longo prazo, essa permanência impede que o proprietário do imóvel opte por não renovar o contrato de locação para favorecer outra pessoa ou iniciar seu próprio empreendimento no mesmo local, aproveitando-se da clientela já estabelecida pelo locatário anterior.
- Quais os requisitos para a Ação Renovatória?
O direito à renovação compulsória está previsto no artigo 51 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato ou Lei de Locações).
O mesmo dispositivo elucida os requisitos para que o locatário possa exercer o seu direito à renovação da locação, podendo se valer, em caso de resistência do locador, de ação judicial própria.
Os requisitos são:
1º) O contrato inicial tenha sido estabelecido por escrito e por prazo determinado;
2º) O prazo mínimo do contrato original seja de 5 (cinco) anos ou a soma dos contratos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos;
3º) O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.
Em que pese haja este direito assegurado ao locatário com o objetivo de proteger o fundo de comércio ou até mesmo impedir eventuais abusos do locador, é importante reforçar que o direito à propriedade afeto ao locador ainda é considerado, não podendo tal direito ser restringido absolutamente.
Vale dizer, não pode a ação renovatória eternizar o contrato de locação comercial, sendo que o limite máximo para que se renove o contrato é de 5 (cinco) anos, ainda que o último ajuste tenha sido por prazo superior.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se reafirmou dizendo que “O prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação comercial será de 5 (cinco) anos, ainda que a vigência da avença locatícia supere esse período” (AgInt no AREsp n. 2.346.420/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/11/2023, DJe de 23/11/2023.)
- Qual o prazo para ajuizar a Ação Renovatória?
É preciso que o locatário, especialmente, esteja atento ao prazo determinado pela legislação para que possa exercer o seu direito à renovação compulsória.
De acordo com o artigo 51, § 5º, da Lei do Inquilinato, o prazo para a propositura da ação de renovação locatária se inicia 1 (um) ano antes da data da finalização do prazo do contrato em vigor e se encerra 6 (seis) meses antes da mencionada data.
Caso o inquilino não observe este prazo, a sua pretensão se encontrará fulminada pela decadência, levando o Juízo a resolver o mérito da demanda, o que significa, sendo mais clara, que o contrato não será renovado.
- E se o locatário quiser vender o estabelecimento empresarial para um terceiro? Como fica o contrato de locação?
É bastante comum que empresários de uma maneira geral desejem vender o estabelecimento empresarial, que é justamente o conjunto de bens organizados, materiais e imateriais, utilizados pelo comerciante para o exercício de sua atividade.
Tal transferência resulta na sub-rogação daquele que adquire o estabelecimento comercial nos contratos firmados para a sua exploração.
A sub-rogação automática apenas não ocorre se o contrato possuir natureza pessoal. O contrato de locação, por assumir natureza personalíssima, não é objeto de cessão automática quando o estabelecimento comercial é vendido.
Traduzindo, para que o adquirente possa passar a ser responsável pelo encargo, eximindo o locatário original das obrigações, é necessário o consentimento prévio e escrito do locador, assim como dispõe o artigo 13 da Lei do Inquilinato.
- O fiador pode invocar a “impenhorabilidade do bem de família” sobre o bem dado como garantia no contrato de locação comercial?
O Supremo Tribunal Federal consolidou o entendimento, ao julgar o Tema 1127, em sede de Repercussão Geral, dispondo, para tanto, que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, sendo este residencial ou comercial.
Sendo assim, caso o contrato de locação comercial tenha apontado imóvel do fiador como garantia da obrigação, e esteja este contrato sendo objeto de execução, ainda que aquele imóvel seja o único bem do fiador, sua única residência, é certo que sobre ele recairão os efeitos constritivos, se necessários, oriundos do processo judicial.
Além disso, no mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça assentou o entendimento no Tema 1091, sob a sistemática de Recurso Repetitivo, de que é plenamente válida a penhora de bem de família de fiador indicado em contrato de locação de imóvel, seja ele residencial ou não residencial, por expressa previsão do inciso VII do artigo 3º da Lei nº 8.090/90, que dispõe sobre as regras de impenhorabilidade do bem de família.
- Quais são os motivos que autorizam a rescisão do contrato de locação comercial?
O artigo 9º da Lei do Inquilinato prescreve as causas autorizadoras da rescisão do contrato de locação, que podem ser:
1º) Mútuo acordo;
2º) Prática de infração legal ou contratual;
3º) Falta de pagamento de aluguel e demais encargos;
4º) Para a realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Caso o locatário, por exemplo, não realize o pagamento devido do aluguel, poderá o locador manejar contra o inquilino a Ação de Despejo, nos termos dos artigos 59 e seguintes do diploma legal.
- O locador pode pedir o imóvel de volta antes do prazo estipulado? O locatário pode devolver o imóvel também antes do prazo? Quais as consequências?
Em se tratando de contrato por prazo determinado, a legislação determina, em seu artigo 4º, que o locador não poderá reaver o imóvel antes de finalizado o tempo de duração do contrato, se revelando esta proibição para o locador como uma garantia para que o locatário possa utilizar daquele bem pelo período acordado.
Nada obstante, o mesmo artigo do diploma legal em comento autoriza que o locatário devolva o imóvel antes de vencido o contrato, desde que arque com multa proporcional ao período de cumprimento do contrato.
A cláusula penal rescisória, dessa forma, deve ser aplicada de modo proporcional ao período restante do contrato locatício, sob pena de, em caso de inobservância, o contrato ser levado à apreciação do Poder Judiciário para que se obrigue a aplicação do rigor da lei.
- Para o locatário se eximir do pagamento dos alugueres e demais encargos basta que desocupe o imóvel?
Não.
A jurisprudência é bastante uníssona ao compreender que a simples desocupação do imóvel, sem a efetiva entrega das chaves, ainda mantém o inquilino obrigado a arcar com o aluguel e eventuais encargos, mantendo o termo final disposto em contrato para cumprimento das obrigações contratuais relacionadas à locação comercial.
- Quando ocorre a sub-rogação no contrato de locação comercial?
Inicialmente, é pertinente conceituar, de forma bastante simples e objetiva, a “sub-rogação” como a transferência dos direitos e obrigações do locatário original para um terceiro.
O artigo 11 da Lei do Inquilinato, em seu inciso II, define que, falecendo o locatário, o seu espólio, ou sucessor nos negócios, ficará sub-rogado nos seus direitos e obrigações.
Na prática, o espólio assume a posição do locatário original no contrato de locação comercial. Isto é, o espólio é responsável por cumprir os termos do contrato, incluindo o pagamento do aluguel e o cumprimento de outras obrigações contratuais, conforme estipulação anterior. Da mesma forma, o espólio tem direito a usufruir dos benefícios do contrato, como, por exemplo, o uso do espaço locado.
- O contrato de locação comercial por prazo indeterminado pode ser denunciado pelo locador? Quais são as exigências para tanto?
Pelo artigo 57 da Lei do Inquilinato, é cediço que o locador poderá denunciar o contrato de locação por prazo indeterminado por escrito, desde que conceda 30 (trinta) dias de prazo para que o locatário desocupe o bem.
A denúncia imotivada, ou também chamada de vazia, assim sendo, é uma faculdade do locador que não se condiciona a nenhuma justificação, bastando que se atenda aos requisitos legais para que exerça o seu direito potestativo de se valer da denúncia vazia.
Nessa mesma direção, é interessante mencionar que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, recentemente, definiu que o locatário poderá manifestar a sua intenção em denunciar/rescindir o contrato de locação por simples e-mail ou instrumento capaz de assegurar que a mensagem chegou ao conhecimento do locador.
O REsp 2.089.739 – MG entendeu que a legislação menciona apenas que a comunicação seja escrita, não trazendo em seu conteúdo a exigência por forma específica.
Desse modo, é possível interpretar que a denúncia dos contratos de locação por prazo indeterminado pode ser feita mediante envios de e-mail ou outra comunicação similar e escrita, contanto que se respeite o prazo prévio de comunicação, para o caso de o locatário quiser denunciar, e o prazo para desocupação, no caso de o locador quiser denunciar (ambos de trinta dias), e desde que, também, se garanta o recebimento da mensagem pelo seu destinatário.
Dra Jennifer Morete
Advogada Especialista em Direito Imobiliário
